30%
Site Patrimonial Remarquable avec PSMV
Immeubles situes dans un site protege par un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur. Zones patrimoniales les plus preservees.
Loi Malraux
Restaurer un patrimoine, alleger fortement votre impot.
La loi Malraux recompense la restauration d'immeubles anciens dans des zones patrimoniales protegees. Vous financez des travaux, vous mettez le bien en location, et l'administration accorde une reduction d'impot calculee sur le montant des travaux, jusqu'a 30 %. C'est l'un des rares dispositifs qui echappe au plafond global des niches.
Reduction
30% ou 22%
selon la zone protegee de l'immeuble
Base
les travaux
de restauration eligibles, hors prix d'achat
Plafond
400 000 €
de travaux sur 4 annees consecutives
Mecanique
Un projet immobilier, une reduction directe sur l'impot.
Le dispositif Malraux s'appuie sur un projet immobilier complet : acquisition d'un bien dans une zone protegee, engagement de travaux de restauration valides par les autorites, puis mise en location nue en residence principale.
- Selection
Choix du bien
Immeuble en Site Patrimonial Remarquable, avec programme de restauration deja engage ou a monter.
- Annees N a N+3
Travaux
Travaux realises sous controle de l'architecte des Batiments de France, factures payees echelonnees.
- Annees N+1 a N+4
Reduction d'impot
La reduction s'impute chaque annee sur l'impot, avec report de l'excedent sur 3 ans.
- Annees N+4 a N+13
Location 9 ans
Location nue en residence principale du locataire, pendant neuf ans a compter de l'achevement.
Deux zones, deux taux
Le zonage patrimonial fixe le taux applicable.
La reduction Malraux s'applique a deux niveaux, selon l'instrument de protection patrimoniale qui couvre la zone du bien. Le taux est fixe par le regime local, il ne se choisit pas.
22%
Site Patrimonial Remarquable avec PVAP
Immeubles situes dans un site protege par un Plan de Valorisation de l'Architecture et du Patrimoine.
Le zonage d'un bien Malraux n'est pas toujours evident.
Un conseiller Eilau Patrimoine peut valider avec vous le taux applicable au bien envisage et securiser l'analyse en amont.
Le calcul de la reduction
Calculee sur les travaux, pas sur l'achat.
La difference majeure avec le Pinel ou le Denormandie : la reduction Malraux ignore le prix d'achat et se calcule exclusivement sur les depenses de travaux eligibles. C'est ce qui rend le dispositif interessant sur des programmes lourds de restauration.
Le plafond de travaux est fixe a 400 000 € sur quatre annees consecutives. La reduction maximale possible atteint donc 120 000 € au taux de 30 %, cumules sur cette periode.
Hors plafond des niches
Une liberte rare dans le paysage fiscal.
La reduction Malraux ne rentre pas dans le plafond global des niches fiscales de 10 000 €. Vous pouvez donc l'utiliser en plus d'autres dispositifs classiques, sans en saturer le compteur. C'est un des rares regimes a offrir cette souplesse, ce qui en fait un outil de choix pour les contribuables fortement imposes.
Risques reels
Ce que vous devez avoir en tete.
Complexite operationnelle
Le montage passe par une operation encadree par un architecte des Batiments de France. Les delais et les couts peuvent deriver, particulierement sur des batis anciens presentant des surprises.
Risque locatif classique
L'engagement de location 9 ans est une contrainte reelle. Une vacance longue ou un impaye peuvent affecter la rentabilite globale de l'operation.
Marche de la revente etroit
Les biens Malraux se situent dans des zones patrimoniales specifiques. La liquidite a la revente peut etre plus faible que pour un bien classique, et la fiscalite de la plus-value suit le droit commun.
Adequation
Un dispositif taille pour des fiscalites lourdes.
Un bon choix si
- Votre TMI est a 41 % ou 45 %. Le levier fiscal devient reellement puissant a ces tranches.
- Vous saturez deja le plafond des niches classiques. Le Malraux passe hors plafond, il vous ouvre un espace fiscal supplementaire.
- Vous investissez dans l'immobilier ancien de prestige. Le dispositif s'inscrit naturellement dans une strategie patrimoniale long terme.
- Vous acceptez un projet operationnel long. De la selection du bien a la premiere location, comptez au minimum 2 a 4 ans.
A eviter si
- Votre impot ne justifie pas l'operation. Un ticket d'entree eleve pour un gain modeste, ce n'est pas le bon calcul.
- Vous cherchez de la liquidite. L'engagement de location 9 ans est ferme, la revente ne se decide pas a la volee.
- Vous n'avez pas d'appetence pour un projet ancien. Les batis anciens reservent des surprises, mieux vaut le savoir.
- Vous privilegiez la simplicite operationnelle. Le Malraux est un projet complet, pas un placement rapide.
Un projet Malraux merite un audit personnalise.
Le zonage, le programme de travaux, le montage juridique : autant de points a valider avec un conseiller avant de vous positionner.
Questions
Ce que vous vous demandez.
Les questions les plus frequentes sur la loi Malraux.
Sur quoi porte exactement la reduction ?
La reduction Malraux se calcule sur les depenses de travaux de restauration eligibles, pas sur le prix d'achat de l'immeuble. Sont concernees les depenses de reparation, d'entretien, d'amelioration, ainsi que les travaux imposes par l'autorite publique dans le cadre du plan applicable a la zone.
Quel est le plafond des travaux ?
Le plafond des travaux ouvrant droit a la reduction est de 400 000 € par contribuable, sur une periode de quatre annees consecutives. Cette globalisation vous laisse la liberte d'etaler ou de concentrer les travaux dans le temps, dans la limite de cette enveloppe.
La reduction est-elle etalable ?
Oui. La reduction s'impute sur l'impot de l'annee de paiement des travaux. Si son montant excede l'impot du, l'excedent est reportable sur l'impot des trois annees suivantes. Le dispositif absorbe donc bien les gros programmes de travaux.
Combien de temps dois-je conserver le bien ?
Vous devez louer l'immeuble nu, en residence principale du locataire, pendant au moins neuf annees a compter de l'achevement des travaux. La mise en location doit intervenir dans les douze mois suivant l'achevement.
Le Malraux compte-t-il dans le plafond des niches ?
Non. La reduction Malraux est hors plafond global des niches fiscales de 10 000 €. C'est un des rares dispositifs a offrir cette liberte, ce qui en fait un outil de choix pour les contribuables fortement imposes qui saturent deja d'autres niches.
Puis-je le combiner avec un autre dispositif ?
Le meme bien ne peut pas cumuler Malraux et un autre dispositif de reduction pour la meme depense. En revanche, un contribuable peut detenir en parallele un bien Malraux et d'autres investissements defiscalisants, chacun ayant son propre regime.
Etape suivante
Voyons si un projet Malraux a du sens pour vous.
Cinq questions, deux minutes. Le simulateur identifie les dispositifs qui correspondent a votre profil et prepare la mise en relation avec un conseiller Eilau Patrimoine.
La loi Malraux implique un projet immobilier de long terme, avec risque locatif et risque de marche. La reduction d'impot est conditionnee au respect strict des engagements de travaux et de location. Ce contenu est informatif et ne constitue pas un conseil personnalise. Verifier mon eligibilite.