Le deficit foncier est un mecanisme de droit commun de la location nue. Quand vos charges depassent vos loyers, la difference s'impute sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an. Une bonification a 21 400 € s'applique pour les travaux de renovation energetique qualifiants.
10 700 €
sur votre revenu global, chaque annee
21 400 €
plafond double pour passage F ou G a D+
hors plafond
ne rentre pas dans les 10 000 € des niches
Le deficit foncier n'est pas un dispositif optionnel : c'est un mode de calcul de l'impot foncier au regime reel. Vous engagez des travaux importants, le deficit se cree automatiquement, il s'impute selon les regles suivantes.
Bien loue nu au reel
Vous louez un bien nu au regime reel, avec des charges superieures aux loyers, notamment des travaux.
Travaux et charges
Travaux d'entretien, de reparation, d'amelioration, ainsi que taxes fonciere, primes, frais.
Imputation fiscale
Le deficit s'impute sur le revenu global a hauteur de 10 700 € (21 400 € en energetique).
Location maintenue
Location nue jusqu'au 31 decembre de la 3eme annee suivant l'imputation pour securiser le regime.
Un bien loue nu genere 8 000 € de loyers. La meme annee, vous engagez 20 000 € de travaux d'amelioration. Les charges autres depassent les loyers de 12 000 €. Ce deficit s'impute sur votre revenu global a hauteur de 10 700 € : la fraction restante de 1 300 € est reportable sur vos revenus fonciers des dix annees suivantes.
Economie fiscale illustrative
Sur une TMI de 41 %, l'imputation de 10 700 € sur le revenu global se traduit par environ 4 400 € d'economie d'impot, auxquels s'ajoutent les prelevements sociaux economises sur les revenus fonciers effaces.
Chaque projet de deficit foncier merite un chiffrage precis.
Selection du bien, categorie des travaux eligibles, arbitrage avec les autres regimes : votre situation appelle un cadrage professionnel.
Pour les travaux permettant a un logement de sortir des etiquettes energetiques F ou G et d'atteindre au moins l'etiquette E, la loi a temporairement releve le plafond d'imputation sur le revenu global a 21 400 € par an. Une opportunite pour les bailleurs qui doivent conduire une renovation lourde.
Plafond de droit commun
10 700 €
Imputation classique sur le revenu global, chaque annee.
Renovation energetique qualifiante
21 400 €
Plafond double pour les logements passant de F ou G a E, D, C, B ou A. Fenetre d'application encadree par la loi.
La bonification s'applique aux depenses payees dans la periode fixee par la loi de finances. A reconfirmer pour l'annee de vos travaux.
Contrairement a la plupart des dispositifs de defiscalisation, le deficit foncier ne rentre pas dans le plafond global des niches fiscales de 10 000 €. C'est un mode de calcul de l'impot foncier, pas une niche. Vous pouvez donc cumuler sans souci avec d'autres reductions (emploi a domicile, garde d'enfants, autres dispositifs).
Effet limite si vos revenus fonciers sont faibles
Le mecanisme prend toute son ampleur quand vous avez deja des revenus fonciers a effacer. Sans base, l'imputation sur le revenu global est plafonnee a 10 700 € et l'excedent reste bloque jusqu'a de futurs loyers.
Risque travaux
Un chantier peut deriver en cout et en delai. Le budget prevu au montage du deficit doit rester realiste pour eviter les mauvaises surprises.
Engagement de location
L'obligation de continuer a louer nu pendant plusieurs annees apres l'imputation est ferme. La revente ou la transformation en location meublee entraine la reprise du dispositif.
Un projet de deficit foncier se construit avant les travaux.
Anticiper la mecanique fiscale au moment du montage est ce qui fait toute la difference. Notre conseiller Eilau Patrimoine vous accompagne.
Les questions les plus frequentes sur le deficit foncier.
C'est la situation ou vos charges deductibles au titre de la location nue depassent vos revenus fonciers. Concretement, un bien loue genere 8 000 € de loyers annuels, vous engagez 20 000 € de travaux et charges : le deficit de 12 000 € entre alors dans le mecanisme fiscal du deficit foncier.
La fraction du deficit qui ne vient pas des interets d'emprunt est imputable sur le revenu global a hauteur de 10 700 € par an et par foyer. La fraction issue des interets d'emprunt reste imputable uniquement sur les revenus fonciers des 10 annees suivantes.
L'excedent est reportable sur les revenus fonciers des 10 annees suivantes. Vous ne le perdez pas, mais il ne diminuera votre impot que si vous conservez ou creez des revenus fonciers dans cette periode.
Oui, temporairement. Pour les depenses de travaux permettant a un logement de passer d'une etiquette energetique F ou G a une etiquette E, D, C, B ou A, le plafond d'imputation sur le revenu global est double a 21 400 €. Cette bonification s'applique aux depenses payees pendant une fenetre precise fixee par la loi de finances.
Non. Le mecanisme du deficit foncier est un regime de droit commun de la location, il n'est pas assimile a une niche fiscale au sens du plafond global de 10 000 €. C'est un atout majeur pour les contribuables qui saturent deja ce plafond.
L'imputation sur le revenu global est definitive a condition de continuer a louer le bien nu jusqu'au 31 decembre de la troisieme annee suivant celle de l'imputation. Une remise en location meublee ou une vente pendant cette periode entraine la reprise de l'avantage.
Cinq questions, deux minutes. Le simulateur identifie les dispositifs qui correspondent a votre profil et prepare la mise en relation avec un conseiller Eilau Patrimoine.
Le deficit foncier repose sur un projet locatif au reel avec des travaux effectifs. L'economie fiscale depend de vos revenus fonciers, de votre revenu global et de votre TMI. Le regime impose un engagement de location apres imputation. Ce contenu est informatif et ne constitue pas un conseil personnalise. Verifier mon eligibilite.